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Sanatoria Edilizia 2024: Risolvere, Rinnovare, Rinascere.

Il decreto “salva casa” è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 29 maggio ed è entrato in vigore il giorno 30. Non si tratta di un vero e proprio condono. I condoni in Italia sono stati tre:

il primo condono edilizio, Legge 47 del 28 febbraio 1985, introdotta dal governo Craxi, ha permesso di regolarizzare gli abusi edilizi sino al 1° ottobre 1983. Questo condono ha rappresentato una delle più significative misure di perdono per le infrazioni edilizie;
il secondo condono è rappresentato dalla legge 724/1993, durante il primo governo Berlusconi, per dare una nuova possibilità di amnistia edilizia alle irregolarità edilizie nel decennio successivo al primo condono;
il più recente ed ultimo condono risale a 21 anni fa, al governo il secondo mandato di Silvio Berlusconi, Legge n.326/2003 e si applicava agli abusi realizzati entro il 31 marzo 2003. Includeva sia nuove costruzioni che ampliamenti, modifiche o cambi di destinazione d’uso realizzati senza permesso o in violazione di alcune norme urbanistiche.

Nell’ultimo condono, in seguito della presentazione agli uffici comunali di competenza, dopo il pagamento degli oneri di urbanizzazione e costi di costruzione, era prevista una somma di denaro come oblazione che variava in base alla tipologia e alla dimensione dell’abuso. Tale somma di denaro rappresentava una sorta di “multa” per la regolarizzazione. Tuttavia, i requisiti del condono hanno escluso la regolarizzazione di sperequazioni edilizie in aree soggette a vincoli ambientali, storici, salvo alcune eccezioni previste dalla Legge. Gli abusi realizzati in edifici di interesse storico-artistico o in zone a rischio idrogeologico erano generalmente esclusi della sanatoria.

Veniamo quindi ai giorni nostri. Il Decreto “salva casa” non è un vero e proprio condono, infatti è stato chiamato più genericamente “sanatoria edilizia 2024”, anziché quarto condono edilizio e comprende:

1) abolizione della doppia conformità per gli interventi di manutenzione straordinaria quali

le opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, per realizzare nuovi servizi igienici e per modificarli, sempre che non alterino la volumetria complessiva e non comportino modiche di variazioni di destinazioni d’uso urbanisticamente rilevanti;
le opere necessarie per il frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari;
modifiche ai prospetti degli edifici che non pregiudichino il decoro dell’edificio;
interventi alle parti strutturali dell’edificio senza modifiche della volumetria;
gli interventi edilizi di restauro e risanamento conservativo che hanno l’obiettivo di conservare l’edificio per gli usi più moderni, purché realizzati con elementi compatibili degli elementi tipologici, formali e strutturali;
interventi di ristrutturazione edilizia, ovvero quegli interventi volti a trasformare gli edifici, con obbiettivi di portare gli immobili ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, escludendo in ogni caso modifiche volumetriche.

In sostanza se prima era necessario, in caso di sanatoria, che gli interventi fossero consentiti dalle norme edilizie e urbanistiche al momento dell’abuso e al momento della richiesta di sanatoria, adesso è sufficiente che le modifiche perpetrate all’immobile siano regolari soltanto al momento della richiesta di regolarizzazione.

2) Incremento delle tolleranze costruttive

Sono aumentate le tolleranze per le difformità cosiddette “minori”, come errori di dimensionamento, lievi modifiche delle aperture in facciata, diverso posizionamento, ecc. La tolleranza, dapprima imposta ad un massimo del 2%, può essere assentita fino ad un massimo del 5% per unità immobiliari sino a cento metri quadri.

3) Sanatoria per parziali difformità

Viene introdotta la possibilità di sanare irregolarità edilizie tramite il pagamento di una sanzione che varia tra 1.032 e 30.984, proporzionalmente all’aumento del valore venale dell’immobile. La grande novità è relativa ai tempi della definizione della sanatoria. Infatti l’ufficio comunale dovrà esprimersi con provvedimento entro 45 giorni, decorsi i quali la regolarizzazione si intende accolta per “silenzio assenso”. Ulteriori tempi, però, sono previsti qualora gli interventi necessitino dell’autorizzazione paesaggistica: 180 giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di novanta giorni, decorsi i quali, se i pareri non sono giunti, il dirigente o il responsabile dell’ufficio provvede autonomamente.

4) Semplificazioni per i cambi di destinazione d’uso

Ferme restando le categorie funzionali degli immobili: a) residenziale, a-bis) turistico ricettiva, b) produttiva e direzione, c) commerciale, il mutamento delle destinazioni d’uso delle singole unità immobiliari senza opere e all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito. Risultano ammessi anche i cambi di destinazione d’uso senza opere tra le predette categorie funzionali con la possibilità, però, per gli strumenti urbanistici comunali, di fissare specifiche condizioni.

5) Aumento delle opere in “edilizia libera”

Già nel settembre 2018 ti parlavo delle opere sugli immobili realizzabili senza permessi (qui l’articolo), con il Decreto “salva casa”, sono state introdotte grandi novità. Ad oggi è possibile realizzare strutture come tende da sole, pergolati e verande amovibili senza la necessità di permessi, a patto che non determino un aumento di volumetria e che quindi non creino spazi chiusi e rispettino le linee architettoniche dell’edificio. In particolare

Le vetrate panoramiche amovibili (cosiddette Vepa). Possibile la loro installazione anche senza alcuna autorizzazione o permesso. Potranno essere applicate sui balconi, sulle logge o nei porticati.
Le opere di protezione dal sole la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola retrattili anche di tipo impermeabile, anche mediante la realizzazione di strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera. Gli unici vincoli: tali realizzazioni non dovranno creare spazi stabilmente chiusi e dovranno avere caratteristiche costruttive con profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro. Inoltre le strutture dovranno armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche.

In conclusione possiamo chiaramente definire la manovra come una modifica strutturale del testo unico dell’edilizia più che un vero e proprio Condono edilizio. L’obiettivo del governo è mirato a semplificare le procedure, ridurre i costi e stimolare il mercato immobiliare, garantendo allo stesso tempo la regolarizzazione delle situazioni edilizie preesistenti.

Nel frattempo, sono già in corso alcuni emendamenti della Lega che proveranno ad allargare le maglie del testo legislativo, di seguito ciò che proporrà la forza parlamentare di governo:

per dare una risposta all’esigenza di milioni di giovani, studenti, e nuove famiglie sarà proposta la diminuzione delle superfici minime degli appartamenti
da 28 a 20 metri quadri per gli alloggi per una persona;
da 38 a 28 metri quadri per gli alloggi destinati all’abitazione per due persone.
abbassamento dell’altezza minima per l’abitabilità
La proposta prevede che da 2,70 metri come ad oggi, ogni abitazione potrà avere un’altezza minima di 2,40. Su questa proposta è stato già acquisito il parere favorevole del Ministero della Salute;
migliorare e favorire il cambio di destinazione d’uso in residenziale dei locali al piano terra;
estensione delle Tolleranze esecutive anche per gli immobili ed interventi di futura realizzazione;
ottenimento del certificato di agibilità o abitabilità a seguito del sopralluogo di un ispettore dell’asl o del comune da effettuarsi a fine lavori;
ulteriori semplificazioni per le parziali difformità degli immobili.

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